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家を建てるということ(その2) 


皆さんこんばんは(^^)/
さて、戸建てシリーズエントリーの2回目です。

前回のエントリーでは土地の概要、依頼する際の方針などについて触れました。
この計画は今現在まさに進行中でして、本契約もまだの段階です。

とりあえず、2Fの間取りプランは確定しまして、下のようなイメージになっています。1Fについては最終の詰めの段階で今後お見せしたいと思います。
2Fだけでの床面積は108㎡といったところです。4LDK+WICの標準的な間取りで、リビングダイニングは少し広めで23帖ちょっと。
キッチンは対面型ペニンシュラタイプとしています。書斎の真下は念願だったインナーガレージにしていますw
これで洗車したクルマも汚れずにしまっておけそうです(^_-)-☆

色々な方の意見を頂戴しながら自分で間取りを考案しました。特に書斎やリビングダイニングの位置などはこだわりがあったので、間取りは極力自分で考案できるほうが良いと思いますね。無料の間取りソフトもたくさん出回っているので誰でも作成できますよ♪自分で素案を作ってプロなどのアドバイスを聞いてさらに改良する。この繰り返しができると最高です。
※実際の構造計算や耐震補強計画などは設計事務所で綿密に行いますから安心です

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さて、大まかな今後の流れを書くと-

・2017年12月末までに敷地調査、間取りプランの決定
・2018年1月末までに住宅設備系の機器類の選定、構造計算・耐震補強計画、図面起こし、建築工事請負契約、建築許可申請
・2018年3月初旬 建築開始 (最低でもこの時点までに内装・外装選定、カスタム内装確定、床材選定他を完了)
・2018年4月  上棟
・2018年6月末~7月上旬  竣工・検査・引き渡し

という流れです。

ここで戸建てを建てた経験のある方であれば気づいたかもしれません。特にハウスメーカーで建てられた方。
それは住宅設備系や内外装仕様を契約前に確定させていることです。

実は今回依頼させていただく予定の設計事務所ではここが他のハウスメーカー系と最も大きな違いの一つと言えます。
多くのハウスメーカー系では大まかな概算による見積提示ですぐに契約を結ぶケースが非常に多いのです。
実はこれが最も施主には怖いことです。なぜかというとビジネスでのBtoBの商法と違い、個人相手のハウスメーカーでは契約後に工事見積の増額要求を平気でしてくることが多いのです。前回のエントリーで触れたように、多くのハウスメーカーではスタート金額という名で契約を迫ります。そして契約がひとたび結ばれると、あれも足りないこれは手違いでした、ここは少し予算が増えます、、、などなどのオンパレードに陥ることが少なくないのです。

例えば4,000万の見積もりで契約をスタートさせたはずなのに、気づけば4,500万、4,700万とドンドン最終金額が上がっていくのです。実際に私の何人かの友人はこんな目に遭っていますw

これがビジネスの世界であれば、お客に対して追加見積を要求することは至難の業です、特にこの日本では!w
それが住宅産業の世界では、個人に対して平気で足元を見るような態度が横行しているのです。これではいくら予算があろうとたまったものではありません。それに多くの方は住宅ローンを申請することになるでしょうから、その申請額が最終的に増えるとなればそれはつまり月々の支払いが苦しくなることも意味します。

少なくないハウスメーカーは、契約さえ結ばれてしまうと本当に態度がガラリと変わると聞きます。そして、納得できない施主の方々は途中で契約を解除する羽目になります。もちろんそこでは大きな勉強代として払い込んだ手付金が消えていくのです。

このように、今の日本でおこなわれているハウスメーカー主体の戸建て産業は何とも不信感の漂う取引になっていると言わざるを得ないのです。(もちろんすべてではないとは思いますが(;^_^A)

施主は一生に一度の大勝負どころだというのに、これではたまったものではないですよね?絶対に失敗の許されない戸建ての新築ですから、慎重に慎重に進めていく、いやそれは実はハウスメーカーを選ぶ前からそれを行わなければならないということです。

私の場合ももちろんまだ完成もしていないですから、結果的になにか騙されるまたは期待にそぐわない事態に陥る可能性もあるでしょう。しかし、実は他にも今回の依頼先が信頼できる根拠があるのです。

それは『原価を見積り明細にすべて提示してくれる』ということです。
しかも恐ろしいことに、大工さんやとび職人、内装工事、ガス工事、電気設備工事、外装工事を含めた人件費から部材の一つ一つにいたるまで、すべての明細を提示してくれるのです。

これには流石にビックリしました(◎_◎;) いや、本来のBtoBではこのやり方はごく当たり前ですよね?なぜかって、大雑把な見積もりではお客さんからすぐに問い合わせが来ませんか?そしてこの明細は変じゃないか?もっと安くできないのか?などなど見積り修正も多々起きますよね。

ところがハウスメーカー系はじめ、ほとんどの住宅建築において、この見積り明細を隅から隅まで提示できる業者がいたでしょうか???私は知りませんでした。ハウスメーカーは本当にどんぶり勘定です、なにせ戸建て本体の費用は坪単価でしか示されませんからねw
そこにはもちろんキッチン設備、バスユニット、洗面ユニット、トイレ、窓、サッシ、ドア、などなどすべての部材やパーツが含まれてしまっています。しかし明細は一切無く、問い合わせても出してくれませんよね(やったことないので恐らくですがw)。

実はここにハウスメーカーの商売としてのカラクリがあるんですね。
それはハウスメーカーとして取るべき経費(粗利分)がすべてそこに乗っているんです。
もちろん社内のデータには当然ながら事細かくすべての部材の仕入れ単価が書かれているはずです。しかしそれを顧客に見せることはありませんよね、それは通常のビジネスの世界でも同じです。なぜなら、各部材にも経費分を上乗せするからです。
その結果として、総額の35%~40%強ものマージンをハウスメーカーがGetできることになるわけです。

これがなにかの電化製品などのレベルで5万円、10万円の世界であれば普通は良しとなりますよね。実際、モノの値段の構造はそんなものです。しかし今回はこれが数千万円の品物なのです。そうすると同じ%でこられるとひとたまりもありませんw

実に1,000万円を軽く超えるマージンを支払うことになるわけです。これは常識的にアリなんでしょうか?
ハウスメーカーの介在で、1,000万前後の出費増が発生する。。。。私の価値観では残念ながらとても納得できませんでした
(;^_^A

ハウスメーカーに依頼する利点も勿論たくさんあると思います。頼んでおけばすべてやってくれる…w
結局これに尽きるのかな?と思います。とにかく間取りプランから手続き、なにからなにまですべて営業で手配して進行してくれる有難さ。まさにここの経費に価値を見出せるのであれば、ハウスメーカーという選択肢もアリなのでしょうね(^_-)-☆

私の場合はむしろ逆で、何から何まですべて把握しながら間取りも自分で考えてプロの指導で改善していくようなやり方が良かったんです。住宅設備は、標準とかオプションとかそんな世界は存在しなくて、好きなものを予算に応じて選べることが当たり前の世界で戸建てを建てたかったんですね。こんな性格の人には恐らくハウスメーカーの介在は全く不要となってくると思います。

あとはいかに信頼できる業者、もっと重要なのは信頼できる腕のある大工や職人に建ててもらえるか、そこの点が最も重要になります。

少し話がそれましたが、契約前までにすべての費用明細が提示されるやりかた。これこそが本来あるべき契約の姿であると、私は思うんです。そしてできれば部材の一つ一つの額、工賃などが載っていること。この積み重ねと設計施工管理をする事務所の経費がトータルの支払いに繋がってくる。こんな戸建て注文契約を結べたら最高だと思いませんか?!(^^)!

次回のエントリーでは住宅設備系の話に少し触れてみようと思います。






category: 戸建て

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